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深圳樓市艱難回暖，深圳多家商業銀行工作人員證實二手房參考價松綁，專家預期影響不大

來源：鳳凰WEEKLY財經

執行了2年零2個月的深圳二手房參考價，終于松綁。4月20日深圳有市場消息流傳，銀行發放二手房貸款不再以參考價為準，核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準。


【資料圖】

《鳳凰WEEKLY地產》向工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家主流商業銀行的工作人員求證，得到回復：消息為真，已在執行。中國農業銀行某深圳支行的貸款經理補充稱，二手房的貸款新政無論首套和二套，同時執行。

這意味著，雖然由深圳住建系統制定的二手房參考價并沒有正式取消，但隨著銀行放貸不需要以參考價為準，參考價政策本身已名存實亡。

房主的歡呼

深圳的二手中介和住宅業主的微信群里，洋溢著歡快的氣氛，對于他們來說，二手房參考價松綁，意味著“深圳房價又可以漲起來了”的預期。

兩年前，也就是2021年的2月，當時深圳樓市突然爆出重磅，深圳市住建局對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價格。當時制定的原則是以周邊一手房住宅價格為參考，由于深圳一手房價格彼時處于嚴格限價中，二手房的參考價制定之后，明顯是低于當時的真實市場價格的，大部分的“打折”力度在7折左右。

參考價頒出后，最開始要求中介在線上、線下都不允許掛牌真實成交價，購房者想知道真實價格，只能一對一聯系經紀人獲知，增加了購房的溝通成本。

真正開始起作用是銀行的介入，數天后，各大商業銀行收到通知，嚴格按照參考價來執行二手房貸款。以一套市場價500萬總價的房源為例，其參考價大約是350萬元，如果付三成首付，需要向銀行貸款350萬元，但銀行只能按照參考價總價350萬元的7成放貸，也就是245元，這時候業主就需要多付105萬元的首付。

對普通購房者來說，這個影響是釜底抽薪似的。

事實上，這個時候的“參考價”已經不是參考那么簡單，它是一個需要被銀行嚴格執行的標準。所以深圳的社會層面，從一開始就不把它叫做“參考價”，而是“指導價’。

二手房參考價是繼2020年“715”新政后，深圳調控樓市的又一利器，它的影響甚至超過了“715”新政中對限購門檻的提高。“715”新政中將非深戶的社保門檻從3年提高到5年，影響的只是一部分人群。深圳的二手房參考價覆蓋了全部購房者。

二手房參考價“滿月”的時候，也就是2021年的3月，其效果已非常明顯，有20個片區出現報價下跌的樓盤。接著，隨著國內外環境的沖擊以及疫情影響，深圳樓市逐漸冰凍，到了2022年底，按照參考價售賣的房源已經成為主流，甚至還有不少是低于參考價的。

為什么會此時松綁？

從深圳的成交量可以看出，今年的樓市回暖還沒有開始，2月因疫情后累計需求爆發成交短暫回升。3月全市掛牌均價再度回到下降區間，環比下跌0.6%（樂有家數據）。深圳中原總經理鄭叔倫介紹，大部分區域的樓價并未增長，客戶比較理性，并沒有出現追漲入市的情況。

到了4月，樓市熱度又陷入轉冷困境。深圳市房地產中介協會統計，4月的前半個月，二手房周交易量875套，疊加清明假期影響環比下跌11.6%。

深圳的調控松綁看起來勢在必行。

但它的實際作用可能低于大眾的想象。事實上，除了二手房參考價。目前深圳的貸款優惠已經是過去數年中最多的，首套房4.3%，二套房4.9%，各大行審批時間基本都是5個工作日，額度也很寬松。再加上，此時放開參考價的實際意義其實不大。

深圳樂有家研究中心日前公布的數據顯示，今年一季度深圳各區二手房成交TOP10小區中，過半成交價低于參考價。

2年間，風云變幻。

購房者可以加杠桿了？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，松綁的直接影響是讓購房者可以加杠桿了，但深圳樓市目前最大的障礙就是購房者不愿意加杠桿。

“加杠桿是有代價的。放在2016年至2021年初，對買房人來說，多付點兒月供、多繳點兒稅費，這都不是事兒。那會兒，都信心滿滿。有錢的人，月供和稅費不在話下；沒錢的人，膽兒大，到處能借錢，也不在話下。

現在，無論是樓市海量壓頂的供應端，比如龐大的商品房供應、海量的二手房，人才房分流，還是今非昔比的需求端，比如支撐樓市的幾個行業（地產、金融、互聯網、機關國企）都揮別過去的繁榮，如何重返樓市？”李宇嘉質疑道。

李宇嘉認為，二手房參考價的階段性歷史使命完成了，如果未來又出現房價上漲脫離基本面，“參考價”這張牌還會再次祭出。

職能部門對銀行的動作還沒有任何表態。《鳳凰WEEKLY地產》通過電話等各方途徑聯系深圳住建局，截至發稿前未獲得回復。

從4月20日晚間到4月21日早間，深圳樂有家和中原地產的APP短暫出現了二手房真實標價，但之后又撤回了，重新掛上參考價。有內部人士告知，中介機構收到了要求，不允許討論“取消指導價“的內容，對外展示的房源價格依然嚴格按照參考價進行公示。

之后會不會有正式文件出來？一名大型商業銀行的員工對《鳳凰WEEKLY地產》分析：“大概率不會有，當初銀行執行參考價也是沒有文件的，現在只不過是恢復正常而已。”

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