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房屋出租，物業費誰交？未收房、服務不到位能否拒交物業費？一文說清！ 每日精選

來源：中工網

物業公司與業主是服務與被服務關系，可現實中業主與物業公司之間的矛盾卻從未消停，業主責怪物業公司服務不到位，物業公司則埋怨業主拖欠物業費導致公司運營困難。那么，生活中常見的下列情形可以成為拒交物業費的理由嗎？《中華人民共和國民法典》對物業服務合同做了專門規定，2022年5月15日《湖南省物業服務收費管理辦法》正式施行，讓我們來看看相關法律法規是如何規定的吧。

01房子沒入住


(相關資料圖)

不能拒交。小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，無論業主是否入住，即使房屋空置，也應當交納相應的物業費，但空置房業主可主張按不超過90%交納。實踐中，部分物業服務合同對空置房的物業費有相應的減免約定，此種情形下，業主可主張按約定減免。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費……”

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條：“物業服務費用交納義務人依照以下規定確定：……（五）業主按照物業服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續但未入住或未使用的空置房交納物業服務費時，物業服務費按不超過90%交納，具體優惠幅度由市、縣確定……”

02房屋存在漏水等質量問題

不能拒交。開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任，房屋保修期內漏水、滲水等房屋質量問題屬于開發商的維修范疇，業主可要求開發商維修并承擔相應費用、損失。只要物業公司履行了應盡的協調義務，業主就不能拒交物業費。如房屋保修期已過，專有部分維修由業主自行負責；小區公共部分的維修責任在相對應樓棟的全體業主，有維修資金的小區可動用維修資金進行維修，物業公司對啟動維修資金所需辦理的意見征集、手續申報等事項有協助的義務。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第二百八十一條：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”

《湖南省物業服務收費管理辦法》第三條 ：“……專有面積部分內的維修、保養或其他服務不在本辦法所稱物業服務收費范圍內。”

03物業服務存在局部瑕疵

不能拒交。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，在效用上具有不可分割性，業主若認為物業公司提供的物業服務存在局部瑕疵（如部分垃圾清理不及時，公共區域照明燈、監控設備損壞維修不及時等）而拒交物業費，可能會導致物業服務企業經費不足、運營不暢，從而損害正常交費的多數業主的利益，導致物業服務進入惡性循環，因此不能以物業服務存在局部瑕疵為由拒交物業費。當然，如果物業服務存在安保、衛生等方面較大瑕疵的，法院會支持業主適當減免部分物業費的主張，以對物業公司改進服務水平予以鞭策。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第五百八十二條：“履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十七條：“物業服務費用交納義務人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用；逾期不交納的，物業服務人依法追繳。成立了業主大會的，其業主委員會有義務督促業主交納。”

04家中失竊、車輛被刮擦等

不能拒交。物業服務企業有維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全的義務，但對業主的財產并沒有保管義務，只要物業服務企業采取了合理的安保措施，業主的財產損失不能成為拒交物業費的理由，業主的損失應向相關侵權人主張。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第九百四十二條：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”

05物業服務合同并非與業主直接簽訂

不能拒交。前期物業由開發商與物業公司簽訂，成立業委會的小區則由業委會和物業公司簽訂物業服務合同，上述合同對業主具有法律約束力。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第九百三十九條：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”

06對房屋質量、面積有異議拒絕收房

具體看異議是否成立。如房屋確實存在質量、面積等問題，買受人可拒收或要求開發商整改，整改期間的物業費由開發商承擔。而如果買受人無正當理由拖延辦理收房手續的，從開發商書面通知買受人收房的次月開始，物業費由房屋買受人交納。

法條鏈接：

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條：“物業服務費用交納義務人依照以下規定確定：……（三）建設單位應按照房屋購買合同約定的時間和約定的通知方式及時通知買受人驗收交付房屋。買受人在房屋購買合同中載明的通訊地址和通訊方式發生變化的應在按照房屋購買合同約定的驗收交付房屋時間前告知建設單位。買受人接到建設單位通知驗收交付房屋的應及時進行驗房辦理交付手續。買受人在查驗收房時存在不符合法律法規或者購房合同約定的質量要求的，整改期間的物業服務費由建設單位交納。物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月開始計收，由物業買受人交納……”

07房屋已出租，且租賃合同約定由租戶交納物業費

不能拒交。房屋所有權人是交納物業費的義務主體，即便租賃合同約定由承租人負擔物業費，業主應承擔連帶責任。

法條鏈接：

《湖南省物業服務收費管理辦法》第十五條：“物業服務費用交納義務人依照以下規定確定：……（四）業主將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且約定由承租人、借用人交納物業服務費的，從其約定，業主依法承擔連帶責任……”

既然上述情形都不能

構成拒交物業費的理由，

那么，

如果物業公司服務質量確實糟糕，

業主該如何維權呢？

如果物業公司提供的物業服務不到位，業主可要求物業公司按約定履行物業服務，也可向政府相關職能部門進行反映、投訴。如因物業安保等方面不到位給業主造成損失的，業主可向物業公司主張賠償損失等違約責任。而如果多數業主對物業服務不滿，則可以召開業主大會炒物業公司“魷魚”。

法條鏈接：

《湖南省物業服務收費管理辦法》第二十三條：“各級發展和改革部門、住房和城鄉建設部門、市場監督管理部門、街道辦事處（鎮人民政府）依據職責，依法對物業服務企業進行監督管理。在監督檢查、價格成本監審過程中，物業服務企業應當予以配合，如實反映情況，提供必要的賬簿、合同文件以及其他資料，不得弄虛作假。”

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。”

《中華人民共和國民法典》第九百四十六條：“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。”來源：湖南高院綜合株洲市石峰區法院

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