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蘇州這些板塊依舊值得入手！當(dāng)下蘇州買房思路！ 世界今日?qǐng)?bào)

來(lái)源：蘇叔說(shuō)房3

我是蘇叔，擁有多年蘇州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注蘇州地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下蘇州購(gòu)房答疑內(nèi)容，來(lái)自 微信公眾號(hào)“蘇叔說(shuō)房” 的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，本人預(yù)算不多，今年想在蘇州上車，現(xiàn)在比較糾結(jié)的是買市區(qū)的老房還是買外圍的房子？


【資料圖】

蘇叔： 你好，首先買房需要考慮到二手房的流動(dòng)性（地段、配套、房屋屬性等）以及學(xué)區(qū)房、地鐵房等切實(shí)需求。如果預(yù)算有限，在相對(duì)核心的位置買學(xué)區(qū)房、地鐵房比較好；也可以買郊區(qū)的新房，居住環(huán)境較好，但也意味著要承擔(dān)通勤成本以及教育、醫(yī)療成本等，建議在預(yù)算有限的情況下做最優(yōu)選擇，如果買二手房最好是54平以上的房子。蘇州買房建議，詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問：蘇叔，你好，這段時(shí)間準(zhǔn)備買套房投資，感覺買學(xué)區(qū)房投資是個(gè)比較好的方式，，獅山那邊的教育資源好，但是房?jī)r(jià)比較高，有心無(wú)力，最近是打算看看獅山南的木瀆，可以不知道為什么木瀆房?jī)r(jià)也有點(diǎn)高，買在這里未來(lái)有發(fā)展發(fā)展?jié)摿δ兀?

蘇叔： 你好，就地理位置而言，木瀆不屬于市區(qū)范圍，但是與新區(qū)獅山板塊距離很近聯(lián)系緊密，所以獅山的外溢人口可能會(huì)選擇在木瀆購(gòu)房，這樣能夠享受到獅山的優(yōu)質(zhì)配套，而房?jī)r(jià)相對(duì)獅山更易承受。因此需求量充足，木瀆的房?jī)r(jià)自然也就開始上漲。而且木瀆板塊本身與其他的板塊聯(lián)動(dòng)性較大，地理位置占有一定的優(yōu)勢(shì)。就周邊配套而言，木瀆中心區(qū)域的木瀆古鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套較為豐富，教育資源與醫(yī)療資源一般，產(chǎn)業(yè)以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，規(guī)模較小，有許多群租房，住戶素質(zhì)不一，居住體驗(yàn)感不夠好。綜上，如果想要在木瀆買房，建議購(gòu)買木瀆核心區(qū)域，其他區(qū)域購(gòu)買意義不大，靠近獅山的那一部分區(qū)域具有一定的保值增值潛力，發(fā)展前景較為不錯(cuò)，但如果是投資好學(xué)區(qū)房，木瀆目前是沒有較好的學(xué)區(qū)，環(huán)境不夠安靜。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問：蘇叔，你好，請(qǐng)問現(xiàn)在的行情下在蘇州該怎么買房呢？

蘇叔： 你好，這樣的行情下如何去買房，謹(jǐn)慎買房可能是對(duì)自己最大的一個(gè)負(fù)責(zé)任，能進(jìn)入一個(gè)安全邊際。蘇州樓市里的這三類房產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)的，當(dāng)然也都是經(jīng)歷過過去三年來(lái)市場(chǎng)洗禮的。第一個(gè)不用說(shuō)就是核心資產(chǎn)。什么叫核心資產(chǎn)？它是好地段配套好房子。奧體品質(zhì)盤的逆襲，東沙湖品質(zhì)盤的逆襲，獅山品質(zhì)盤的逆襲都已經(jīng)是事實(shí)，這類房產(chǎn)是避險(xiǎn)工具，更重要的是，許多蘇州人改善了一個(gè)天花板，這是最大的底氣，虹吸效應(yīng)非常的大。

第二個(gè)外溢板塊的改善盤，最明顯的其實(shí)是尹山湖跟獨(dú)墅湖中間那一片，千萬(wàn)級(jí)的別墅，六七百萬(wàn)的別墅是真有成交，140平左右的平層，同樣能賣出三萬(wàn)家的單價(jià)的，甚至比二零一九年蘇州樓市的高峰期都要高。

第三就是幾個(gè)新城的頭部改善標(biāo)桿盤。整體上看幾個(gè)新城科技城，吳中太湖新城 、高鐵新城等房?jī)r(jià)這幾年的波動(dòng)就比其他板塊強(qiáng)上了很多。畢竟是新城，大家的預(yù)期都還在。而在這些新城里面，一些高品質(zhì)標(biāo)桿房?jī)r(jià)同樣很穩(wěn)。

總結(jié)一下，上面的三類房產(chǎn)有共同點(diǎn)，那就是產(chǎn)品一定是板塊內(nèi)的頭部，品質(zhì)很強(qiáng)，地段要么自身有一定的能級(jí)，或者能夠被核心輻射到的。所以現(xiàn)在買房不要光看地段，同樣要注重產(chǎn)品的一個(gè)品質(zhì)。

提問：蘇叔，你好，明年有結(jié)婚的打算。想要購(gòu)買一套次新二手房作為婚房，最好裝修風(fēng)格較好，而且?guī)в袑W(xué)區(qū)，但是我們沒有什么買房經(jīng)驗(yàn)，不知道購(gòu)房時(shí)應(yīng)該注意些什么，請(qǐng)問有什么好的建議嗎？

蘇叔： 你好，理性購(gòu)買二手房有以下幾條建議，1.在選定區(qū)域以后要謹(jǐn)慎選擇樓盤，如吳中區(qū)二手房市場(chǎng)中最火熱的是尹山湖板塊，因?yàn)樗沙薪▓@區(qū)外溢人群，通勤方便，次新房小區(qū)多，居住環(huán)境較好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，其次是城南和郭巷，但這兩個(gè)區(qū)域的樓盤成交數(shù)多于尹山湖。2.通過成交房齡占比可看出房齡較短的次新房小區(qū)比較受歡迎，大多數(shù)房子都滿5，交易成本較低，居住舒適度較高，后期也好出手，建議預(yù)算充足的人群盡量選擇次新房。3.市場(chǎng)比較認(rèn)可的三房設(shè)計(jì)的二手房，即可滿足自住需求，后期也好出手，流通性較大。4.成交排名靠前的樓盤公共交通比較便利，建議購(gòu)房者選擇學(xué)區(qū)較好的地鐵盤或近地鐵盤進(jìn)行購(gòu)買。買二手房既要遵循市場(chǎng)規(guī)律，也要考慮到小區(qū)的不利因素和戶型等。

提問：蘇叔，您好，本人現(xiàn)手上兩套房，都在青劍湖板塊，想置換掉一套，小的不好賣，大的洋房看的人很多，我有舍不得賣，看了科技城的中海閱獅山覺得不錯(cuò)，板塊也不錯(cuò)，就不清楚未來(lái)還是不是青城山路的初中，盛澤湖的龍湖疊墅也看了，離青劍湖也近，這兩個(gè)你怎么看，內(nèi)心最想置換的是青劍湖的中海或熙上，看現(xiàn)在的龍湖熙上價(jià)格太貴了

蘇叔： 你好，首先， 建議你把園區(qū)小的房子賣掉，因?yàn)楝F(xiàn)在的剛需購(gòu)房者，對(duì)居住品質(zhì)越來(lái)越高，同時(shí)他們對(duì)學(xué)區(qū)的概念也越來(lái)淡化。寧愿去相城買大一些的住宅，車都是有的。再者，關(guān)于房子，對(duì)于盛澤湖疊墅，除非考慮改善，留一套園區(qū)房子做別墅。要么不考慮。科技城的話，時(shí)間長(zhǎng)的話，會(huì)規(guī)劃一個(gè)初中，但不見得比青城路的差。科技城很有發(fā)展空間的，值得考慮。相城的話，三區(qū)統(tǒng)考，現(xiàn)在一年級(jí)，高中還有很長(zhǎng)時(shí)間，政策可能會(huì)變，而且，南師大學(xué)區(qū)也沒有比園區(qū)姑蘇和新區(qū)差太多。綜上，建議你在高鐵新城和科技城對(duì)比。

提問：蘇叔，你好，300萬(wàn)預(yù)算，二手或者現(xiàn)房，首房首貸，我在昆山，公司在昆山與園區(qū)交界，未來(lái)還是想在園區(qū)或者昆山。第一想看園區(qū)和昆山哪邊教育好一些，最近看昆山中學(xué)教育也還好，孩子明年上學(xué)，前陣子看了勝浦，勝浦能不能買？教育怎么樣？

蘇叔： 你好，勝浦的話學(xué)校也是剛剛開始招生，目前還沒有對(duì)比性，但因?yàn)槟愫⒆用髂晟蠈W(xué)，建議考慮昆山或者園區(qū)奧體板塊。因?yàn)閷W(xué)校除了師資力量外，生源也非常重要，勝浦剛開始發(fā)展，所以生源匯差一些。目前300萬(wàn)左右的預(yù)算，園區(qū)的話除了勝浦，其他都要超預(yù)算，因?yàn)槟愫⒆用髂晟蠈W(xué)，而勝浦學(xué)校剛開始招生，整體要稍差些，除此以外，蘇州大市的話，在這個(gè)預(yù)算好一些的板塊，同時(shí)可以兼顧上班的只有高鐵新城，這邊的蘇州大學(xué)附屬學(xué)校和南京師范大學(xué)附屬學(xué)校，在蘇州整體排名也是中上水平，相城最好，姑蘇區(qū)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)貴一些，吳中區(qū)的要差些。再者的話，選擇昆山，城西的價(jià)格普遍在4萬(wàn)+，城中或者靠近城西學(xué)區(qū)要好一些。

篇幅有限，只能涉及到這些城市。

查閱大量資料，對(duì)于全國(guó)300多個(gè)城市進(jìn)行了盤點(diǎn)，做出全國(guó)城市風(fēng)險(xiǎn)名單。

一共可以分為四類：

第一類：可以密切關(guān)注，但是現(xiàn)階段限制在主城和地鐵一小時(shí)非主城范圍

第二類：可以關(guān)注，現(xiàn)階段購(gòu)買范圍限制在主城范圍

第三類：自住可買，現(xiàn)階段購(gòu)買范圍現(xiàn)在主城三類地段：行政區(qū)板塊+金融產(chǎn)業(yè)板塊+主導(dǎo)高科技產(chǎn)業(yè)板塊

第四類：除了自住不建議購(gòu)買，而且最好購(gòu)買范圍限制在主城產(chǎn)業(yè)板塊。

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